Что такое многоквартирный дом (МКД) в сфере ЖКХ: расшифровка понятия

От статуса дома зависит способ содержания, права и обязанности владельцев квартир, расположенных в здании.

Какой дом считается многоквартирным по Жилищному Кодексу? Многоквартирным считается здание, в котором расположено две и более квартиры.

В нем имеется отдельный выход в помещения общего пользования, а также общая территория земли, прилегающая к многоквартирному дому.

Жилищный кодекс

Согласно Жилищному кодексу, понятие многоквартирного дома – это строение различной планировки, этажности и формы. Управление МКД осуществляется по закону, на основании договора.

В п. 1, ст. 36 ЖК РФ, МКД рассматривается как недвижимость, которая находится в общей долевой собственности. Кроме квадратных метров, собственникам принадлежит земельный участок, на котором построен дом, инженерные конструкции, крыши.

Также туда относятся помещения, которые:

Читайте также:  Пристав наложил арест на проведение регистрационных действий с квартирой, которая является единственным жильем.

• не относятся к квартирам и находятся в общем пользовании (чердаки, подвалы, лестничные клетки, лифты);
• предназначаются для проведения мероприятий для собственников дома.

Кто является собственником многоквартирного жилого дома? Собственниками МКД являются владельцы квартир, которые расположены в этом доме.

Согласно п. 1, ст. 37 ЖК РФ, доля собственности на общее имущество пропорциональна площади, принадлежащей собственнику квартиры.

Виды МКД

Многих интересует, какие дома относятся к многоквартирным в 2020 году. Такое строительное сооружение может классифицироваться по нескольким признакам.

По назначению:

• дома для постоянного проживания;
• общежития для постоянного или временного проживания.

По строительным материалам конструкции:

• панельные;
• кирпичные;
• монолитные;
• смешанного типа.

От материалов зависит срок эксплуатации дома. Панельные здания служат 100-120 лет, а кирпичные и монолитные – до 150 лет.

По количеству этажей:

• малоэтажные – до 2 этажей;
• средней этажности – от 3 до 5 этажей;
• многоэтажные – более 6 этажей;
• здания повышенной этажности – 11-16;
• высотные – более 16 этажей.

По структуре:

• коридорные;
• секционные;
• блокированные;
• галерейные;
• смешанного типа.

По количеству квартир:

• двухквартирные;
• многоквартирные.

Немного об истории вопроса

Проектирование домов различной этажности продиктовано необходимостью экономии пространства, которая возникает в условиях тотальной урбанизации.

Чем выше дом, тем большее количество квартир в нем можно построить и большее количество семей разместить.

Разрастание крупных городов и мегаполисов в ширину приводит к захватыванию площадей, которые могли бы служить сельскохозяйственными угодьями. Поэтому возникла насущная необходимость в проектировании и строительстве многоэтажных домов. Вот некоторые примеры:

• первый в советском государстве 4-этажный каркасно-панельный дом был построен в Москве в послевоенное время (1948 г.);
• в это же время и чуть позже в Москве был застроен жилой квартал домами в 10 этажей;
• первый бескаркасный панельный дом высотой в 7 этажей был построен в 1954 году, и тоже в столице;
• строительство 5-этажных домов было выбрано из соображений экономии – это максимальная этажность, позволяющая постройку без лифта;
• впервые возведение 9-ти этажного панельного дома началось в 1960 году.

Требования к МКД

Основные требования указаны в СНиП 31-01-2003, регламент распространяется на:

Читайте также:  Гараж во дворе многоквартирного дома законодательство

• расположение здания;
• высотность;
• несущие конструкции;
• квартиры и помещения общего пользования;
• внутренние коммуникации;
• деятельность организаций, расположенных в коммерческих помещениях МКД.

Этот документ не распространяется на мобильные здания и объекты блокированной постройки. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса, блокированная постройка – это здание до 3 этажей, которое состоит из отдельных блоков, предназначенное для проживания нескольких семей.

Такая постройка имеет общие стены между блоками без проемов и отдельный выход из каждой квартиры на участок общего пользования.

Кирпично-монолитный

Очень распространённый вид новостроек в последнее время. В отличие от монолитных домов железобетонный только каркас, внутренние перегородки выкладываются из керамических блоков, а наружные стены из кирпича. Такой вид постройки обеспечивает конструкции высокую прочность, способную выдержать даже землетрясение. Уровень звуко и теплоизоляции примерно на треть лучше, чем в монолитных постройках. Получается, такой тип домов объединил в себе все плюсы от монолитных и кирпичных застроек.

Особенности многоквартирных домов

МКД отличаются от других жилых объектов и имеют свои особенности. Многоквартирные дома бывают точечные и протяженные, в зависимости от высоты и длины. Там может быть несколько подъездов с отдельным входом. Высота точечных зданий выше, чем длина, зачастую они имеют один подъезд.

МКД разделяют на:

1. Секционные. Дом состоит из подъездов и секций, в каждой из которых имеется своя лестничная клетка. На этажах расположена лестничная площадка, с которой люди попадают в квартиры.
2. Коридорные. Несколько лестничных клеток ведут в общий коридор. В квартиры можно попасть по внутреннему коридору.
3. Галерейные. Вокруг дома или по одной стороне здания проходит галерея, откуда можно попасть в квартиры. Лестничная клетка обычно одна.

К особенностям многоквартирного дома относятся объекты, находящиеся внутри здания:

1. Помещения жилого сектора. Сюда входят квартиры жилого дома или комнаты в общежитии, которые принадлежат гражданам или компаниям на правах собственности.
2. Площади нежилого сектора. Обычно располагаются на первом этаже или в нулевом секторе.
3. Площади иного назначения. Сюда относятся подъезды, подвалы, чердаки, общие коридоры, лестничные клетки, лифты.

В многоквартирном доме:

1. Проживает большое количество собственников, которые несут ответственность за личное имущество и за содержание помещений общего пользования.
2. Недвижимость подвержена износу, на содержание и ремонт уходит много денег. Жилые и коммерческие помещения не бывают без собственника, поэтому взносы ремонт и обслуживание начисляются в любом случае.
3. Централизованные коммуникации, поэтому невозможно ограничить ресурсы должникам в отдельно взятую квартиру, кроме электроэнергии.
4. Обязательно наличие управляющей организации, которая следит и контролирует подачу ресурсов, надлежащий уход и техническое состояние коммуникаций и сооружений.
5. Финансирование происходит не только на средства собственников, но и за счет бюджета города.

Придомовая территория

Так как содержание земельного участка требует расходов от собственников, то важно знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома.

Это прилегающий участок земли вокруг жилого дома, который закреплен за ним градостроительными и землеустроительными организациями. Параметры, площадь и границы придомовой территории указаны в кадастровом паспорте.

К придомовым участкам относятся:

• аварийные и пожарные проезды;
• детские и спортивные площадки;
• сушки для белья;
• автостоянки.

Придомовая земля считается собственностью МКД, ее содержание и эксплуатация производится за счет всех собственников квартир. Хотя владельцы получают придомовую территорию бесплатно, она считается объектом налогообложения. Ее часто используют на свое усмотрение, вместо сквера или детской площадки воздвигая магазин.

Как получить разрешение на ИЖС? Что необходимо знать застройщику?

Разрешительные органы следуют порядку разработки и согласовывают документы для ИЖС по РСН 70-88. Благодаря им определяется не только точность застройки участка, но и планировка жилища и вспомогательных строений. Этот проект нужно хорошо обдумать, т. к. то что не отображено в плане, будет признано самовольным строением и надлежит сносу либо повторному согласованию.

Без разрешения, то есть раньше утверждения плана и получения документов начинать работу не следует, иначе могут возникнуть серьезные проблемы. Для того что бы точно узнать, какие потребуются документы для начала застройки, следует ознакомиться к «Своду правил по проектированию и строительству СП 11-III-99».

Для того что бы получить разрешение нужно обратиться в БТИ или архитектурный департамент города предоставить:

• заявление на разрешение застройки;
• документы устанавливающие право пользования участком;
• свидетельство о натурном определении границ, размещения строений и т.д.;
• кадастровый план участка;
• проект дома.

После выдачи разрешение действительно 10 лет.

Читайте также:  Где посмотреть срок проведения капитального ремонта многоквартирного дома? Как узнать по адресу через сколько лет сделают?

Квартира

В соответствии с п. 3, ст. 16 ЖК Российской Федерации, квартирой называется отдельная площадь, которая состоит из жилых комнат и помещений для бытовых нужд.

Согласно Жилому Кодексу, квартира – это структурно обособленное помещение. Может состоять из одной или нескольких жилых комнат и хозяйственных мест для бытовых и других нужд граждан.

Размер квартиры зависит от количества отдельных комнат. Со стороны улицы она может быть оборудована балконом и иметь защитное ограждение. Из квартиры также можно попасть в помещения общего пользования.

Долевая собственность

Все квартиры в МКД являются не только объектами недвижимости, но и долевой собственностью владельцев. Она определяется площадью, которую занимает собственник. Владельцам также принадлежит территория прилегающего участка и конструкционные элементы.

Например, гражданин является владельцем квартиры площадью 100 кв. м и ему принадлежит 2% от имеющихся в многоквартирном доме помещений. Также он является собственником 2% территории земельного участка, на котором построен МКД. Сюда относятся системы канализации и водопровода, стены и перегородки, фундамент и другие конструкционные элементы.

Несмотря на право владения общей собственности, владелец квартиры не имеет права использовать крышу, чердак, подвал для оборудования там личной мастерской или кладовки, а также захватывать лестничную площадку для своих целей.

Инженерные коммуникации

Для каждого вида сооружения список общего имущества определяется индивидуально. Например, в некоторых домах есть лифт, в других – такой системы нет. Или в одном здании есть система противопожарной автоматики и удаления дымовых газов, а в других — нет, из-за небольшой этажности.

Архитектурные решения

Соображения, из которых исходили архитекторы, выбирая для постройки именно 9, а не 10 и не 8 этажей, – предполагаемая, за редким исключением, высота в 28 или чуть более м. Вертикальный размер 9-этажного дома в метрах обычно позволяет достать до верхнего этажа с помощью стандартной пожарной лестницы, длина которой точно такая же – 28 м.

Стандартная высота потолков составляла даже меньше, чем 3 метра, но с учетом фундамента или цоколя получалось немного больше.

Если строить дополнительное количество этажей, требуются специальные лестницы для обеспечения эвакуации при пожаре, а это означает существенное удорожание проекта. Даже если высота потолков составляла 3 метра (что в панельных домах встречалось крайне редко, даже с фундаментом и цоколем), высота 9-ти этажного дома не превышала 30 м. Получалось, что до последнего этажа могла достать пожарная лестница. При этом дополнительные меры безопасности, ведущие к удорожанию полученных квадратных метров, не требовались.

На фото изображена 9-этажка.

Отличия от частного дома

Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса, частным домом считается здание до 3 этажей в высоту, предназначенное для проживания лишь одной семьи.

МКД не ограничен законодательством в количестве этажей и рассчитан на проживание большого количества различных семей.

Разнятся данные постройки наличием общей собственности. Частные дома обычно не имеют лифтов и общих лестничных площадок, ими не управляют ТСЖ, организации или кооператив. Владельцы собственного дома платят только за коммунальные услуги, не оплачивая капитальный ремонт и содержание жилищного фонда.

Двухквартирный дом

Многих собственников интересует, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным? Согласно постановлению Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением», МКД – это строение, в котором две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы. Двухквартирные дома встречаются редко, но они считаются многоквартирными.

Общежитие

Является ли общежитие многоквартирным домом? После реконструкции общежития, только приватизированные комнаты могут относиться к многоквартирным домам. Комнаты в общежитиях являются жилым сектором.

Чтобы общежитие могло называться МКД, необходима реконструкция и инвентаризация, после чего жильцам необходимо переоформить документы и изменить все адреса.

Таунхаус

Является ли таунхаус многоквартирным домом? По закону новый формат жилого помещения не является МКД, так как это не многоквартирное сооружение, а блокированный жилой дом.

На территории общего пользования сервисные услуги оказывает управляющая организация, заботится о покраске фасада или ремонте крыши. Между собственником таунхауса и компанией заключается также договор водоотведения холодного и водоснабжения.

Итак, многоквартирный дом – это здание, в котором расположено две и более квартиры, которые имеют отдельный выход, а также общий земельный участок. За надлежащим уходом и подачей ресурсов следит управляющая организация.

Сколько метров в высоту 10-этажный дом: точные размеры панельных десятиэтажек

Высота 10-этажного дома в метрах – вариативный параметр, который зависит от серии или индивидуального проекта, основного материала, использованного для постройки, особенностей конструкции и даже климатических условий. В разных случаях высота 10 этажей равна 33–40 метрам, но эти данные указываются только по отношению к надземной части постройки. В определении точных данных непременно учитывается точная высота этажа (она может варьироваться от 2,5 до 3,3 м), а также наличие чердака или дополнительных сооружений. Данные о высоте в метрах конкретного здания можно получить в специальных учреждениях.

Читайте также:  Ремонт канализации в многоквартирном доме кто должен делать

Высота здания

Высота двенадцатиэтажного дома определяется расстоянием расположения наивысшей точки – последнего этажа. Верхний технический ярус в расчет не берется.

Кирпичный 12-этажный дом

Высота этажа рассчитывается как разность отметок поверхности проезда пожарного транспорта и нижней планкой открывающегося окна. Если проемы отсутствуют, то показатель вычисляется суммой отметок напольной и потолочной поверхности, деленной на 2.

Собственникам квартир в современных многоэтажных домах представляется уникальная возможность самостоятельно выбирать эффективную форму управления домом.

Помимо подписания договора с Управляющей компанией жильцы могут выбрать для себя и такую форму, как непосредственное управление. Но нужно учитывать, что количество домов, в которых по закону разрешена данная форма, ограничено. 

Непосредственный способ управления многоквартирным домом разрешен только для тех МКД, в которых находится не более, чем 16 квартир. Данное ограничение вступило в силу в 2015 году после выхода Федерального закона № 255.

Это закон привел к некоторым изменениям в жилищном законодательстве. По нему владельцы недвижимости в многоквартирных зданиях могут выбирать для управления дома между двумя формами – Товариществом собственников жилья и Управляющей компанией, с которой обязательно подписывать договор.

ВНИМАНИЕ! Если в доме с большим количеством квартир использовалось непосредственный способ управления до 2015 года, нужно перейти на другой способ.

Содержание

Особенности

В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.

Читайте также: Какие обязанности у управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту многоквартирного дома

ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.

С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.

Смотрите видео: ЖКХ. Непосредственное управление многоквартирным домом

Принцип работы

Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.

• Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
• Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
• Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.

Порядок утверждения

Процесс перехода на данный способ управления домом занимает по времени не один день.

Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.

Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.

Собрание по поводу выбора формы управления может быть очным и заочным, во втором случае разносятся бюллетени для голосования за тот или иной вариант. Помимо способа управления нужно еще и избрать лица, которые будут представлять интересы и полномочия жильцов, выбрать поставщиков коммунальных услуг. Решение фиксируется в протоколе.

Отличительные черты

Перед тем, как утвердить непосредственное управление в своем доме, жильцы должны получить информацию о его особенностях.

• Собственники квартир напрямую оплачивают коммунальные услуги их поставщикам. При этом им не нужно тратить деньги на взносы в ТСЖ или на содержание Управляющей компании.
• Ценным является то, что бухгалтерия ведется открыто, все жители МКД знают про доходы и расходы, что исключает риск воровства денежных средств.
• Могут возникать проблемы из-за недобросовестных соседей, нежелающих своевременно оплачивать коммунальные услуги. Долги могут взыскиваться в судебном порядке, но за это время нужно будет решать сложные проблемы с поставщиками.
• Государством не предусмотрено никаких программ для субсидирования домов, в которых ведется непосредственное управление. Госпрограммы распространяются только на те МКД, которые выбрали для себя Управляющую компанию или ТСЖ. Поэтому жителям даже малоэтажных многоквартирных домов стоит выбрать один из двух указанных способов управления.
• В доме могут быть оказаны дополнительные услуги, но за них собственники квартир расплачиваются по своему желанию.

Оплата в обязательном порядке производится только за услуги основные. Если кто-то из жильцов инициировал ремонт подъезда без предварительного сбора денег, может случиться так, что за ремонт придется платить ему лично.

ВАЖНО! Управлением домом осуществляется на безвозмездной основе, инициативная группа или одно лицо, которому жители доверили управление, работают бесплатно.

Преимущества и недостатки

Несмотря на то, что жильцам домам с небольшим количеством квартир предложено несколько современных способов управления домом, многие из них по-прежнему предпочитают непосредственную форму. При ней они не ощущают столько бюрократических уловок, над данным способом нет и административных надстроек.

Все решения по обслуживанию дома жильцы принимают оперативно, учитываются пожелания, замечания и предложения всех проживающих в многоквартирном здании.

Преимуществ у этой формы много.

• Жильцы дома смогут добиться экономии на коммунальных расходах, так как работают без посредников, напрямую с поставщиками, могут контролировать объем предоставленных услуг.
• Вопросы по содержанию, обслуживанию, ремонту собственники жилья в доме решают на свое усмотрение.
• Нет и такого момента, как коллективная ответственность.

Есть и недостатки в данной форме управления.

• За дополнительные услуги платят те, кто согласен на такие расходы.
• Нет возможности участвовать в госпрограммах.
• Ремонт помещений общего пользования, благоустройство дома и придомовой территории – все это ложиться на плечи владельцев квартир.
• Иногда в таких домах могут даже возникать конфликты, связанные с распределением денег, это ухудшает атмосферу в доме и взаимоотношения между соседями.

Со временем собственники квартир могут изменить свой взгляд на используемую форму управления домом и выбрать другую, которая разрешена Федеральным Законом №255, принятого в 2015 году. Они могут создать Товарищество собственников жилья или подписать договор с Управляющей Компанией.

Репортаж с экспертом в области коммунального хозяйства: все «за» и «против» непосредственного управления МКД.

Законодательство

Жильцы самостоятельно заключают договора с поставщиками коммунальных услуг, со строительными организациями. Им нужно быть очень внимательными и грамотными в правовом отношении, чтобы не столкнуться с проблемами.

Основной закон, который регулирует непосредственное управление, это статья 164 Жилищного Кодекса. При данной форме управления учитывается несколько нормативных положений.

• Правила осуществления деятельностью по управлению МКД. Они были утверждены Постановлением № 416 Правительства РФ от 15.05.2013.
• Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию МКД. Они утверждены Постановлением Правительства от 03.04.2013.
• Также постановлением Правительства РФ от 03.04. 2013 под №290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ.

Какие еще изменения произошли в законодательстве, которые могут коснуться вопросов по непосредственному управлению домом? Жильцы дома могут разместить средства, собранные на капитальный ремонт, на депозитном счете одного из банков.

В таком случае они смогут защитить финансы от инфляционных процессов, если работы по ремонту откладываются. Для голосования на общем собрании может прийти человек, не проживающий в доме, но имеющий доверенность от собственника квартиры. Доверенность должна быть заверена нотариусом или по месту работы.

И нужно помнить о том, что непосредственное управление выбрать можно для дома, по ФЗ № 255, в котором находится не больше 16 квартир.

Современное строительство – одна из самых популярных сфер деятельности. Основными направлениями этой области являются постройки как торговых и промышленных объектов, так и жилых многоквартирных домов (далее – МКД). Последние особенно популярны в больших городах с населением более 500 тысяч человек. Не каждый в точности понимает, что такое многоквартирный дом. Данная статья поможет разобраться, что означает это понятие, в чем его особенности и чем МКД отличается от других объектов строительства.

МКД: расшифровка термина

Существует несколько определений данного понятия. Чаще всего под термином “МКД” понимают совокупность нескольких квартир, которые имеют выход в помещение общего пользования или прямо на прилегающий к дому земельный участок. Иными словами, жилое помещение с элементами общего имущества собственников помещения – это и есть МКД. Расшифровка этого понятия проста, главное – понимать, что у многоквартирного дома нет одного владельца (или “хозяина”), квартиры и нежилые помещения обычно принадлежат разным субъектам – юридическим лицам, гражданам или даже государству.

МКД и жилой дом – это одно и тоже?

Многие ставят знак равенства между понятиями “жилой дом” и “МКД”. Расшифровка первого термина четко дана в ст.16 ГКРФ. По кодексу жилым домом считается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.

Основные отличия жилого от многоквартирного дома определяются по нескольким критериям:

– наличие собственника;

– составляющие жилого здания;

– органы управления жилым зданием;

– наличие долевой собственности на общее имущество.

По первому критерию жилой дом отличается от многоквартирного именно наличием одного собственника, то есть объектом права собственности считается само здание. Другими словами, дом может находиться в долевой собственности как одного, так и нескольких владельцев.

Дома отличаются друг от друга по виду составляющих жилого здания: комнаты в жилом доме, квартиры – в МКД. Расшифровка данных понятий также дана в гражданском кодексе. Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, место в которой предназначено для непосредственного проживания.

Кроме того, в жилом доме нет долевой собственности, в МКД – есть. А что касается вопросов управления жилым зданием, то в первом случае они решаются собственником, а в МКД – собранием.

Отнесение дома к той или иной категории – очень серьезный вопрос. Совсем недавно правительство РФ провело ряд действий по наведению порядка в сфере градостроительства, и многие МКД были снесены, так как они были построены на участках для индивидуального жилищного строительства.

Конечно, по большей части это коснулось жилых зданий с общей площадью более 1500 кв.м. и этажностью больше трех. Но в любом случае каждый проект строительства должен соответствовать особым требованиям по обеспечению электроэнергией, водоснабжением, отводу канализационных стоков и т. д.

Основные вопросы, касающиеся МКД

Собственники МКД зачастую не всегда в курсе проблем, касающихся общего имущества здания и создания ТСЖ. Это и понятно, ведь на сегодняшний момент существует ряд до сих пор не разрешившихся вопросов по этой проблематике.

Не каждый знает, что подразумевается под общим имуществом собственников помещений. Под эту категорию подходят:

– помещения общего пользования МКД (коридоры, чердаки, подвалы, шахты и т.д.);

– ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД (фундамент, плиты, колонны и др.);

– крыша;

– электрическое, механическое и другое оборудование, которое обслуживает МКД;

– земельный участок, где расположен дом.

Состав общего имущества определяется и утверждается на общем собрании собственников. В случае, если жильцы создали ТСЖ для организации управления зданием, сам дом остается в долевой собственности владельцев.

Капитальный ремонт общего имущества в МКД

В 2014 году вступили в силу абсолютно новые подходы к правовому регулированию отношений. С недавнего времени собственники обязаны уплачивать взнос на капремонт общего имущества дома. То есть капитальный ремонт МКД станет обязательным мероприятием. По крайней мере, так считают сторонники предлагаемой реформы. По их мнению, уплаченные денежные средства жильцов запустят в ход так называемый механизм коллективного инвестирования. Эта система позволит рынку ЖКХ развиваться в нужном направлении, а сам ремонт будет проводиться под более строгим контролем.

Что нужно знать о региональной системе капитального ремонта МКД?

Данные программы должны быть приняты в регионах России на достаточно длительный период – от 20 до 30 лет. Но не стоит забывать, что этот вопрос будет пересматриваться каждый год с целью добавления новых или исключения старых объектов.

Расходы на капремонт общего имущества в МКД будут финансироваться за счет специального фонда и иных источников. Возможно создать фонд на отдельном счете или на счете регионального оператора.

Говоря о многоквартирном доме, важно понимать: все вопросы, волнующие жильцов, будь то капитальный ремонт или вступление в ТСЖ, должны обговариваться на общем собрании собственников. Только благодаря единогласному большинству можно решить любую проблему, касающуюся МКД.

Жизнь в многоквартирном доме – это не только времяпровождение на выходных и после работы в кругу семьи. Это еще и ответственность за функционирование систем важных для жизни ресурсов. Многоквартирный дом сокращенно называют МКД. Вопросом организации поставки воды, подачи электричества, водоотвода, обслуживания лифта и прочими моментами занимается жилищно-коммунальное хозяйство, или сокращенно ЖКХ.

Работа этой организации имеет большой перечень рычагов влияния, среди которых: нормативно-правовые акты, приказы, постановления. Жить в квартире и не взаимодействовать с ЖКХ не выйдет. Жилищно-коммунальное хозяйство обязано поддерживать в рабочем состоянии все коммуникации, а также порядок на территории вокруг дома, а еще обеспечивать вывоз мусора.

Что входит в понятие “многоквартирный дом”

В гл. 2 ст.16 Жилищного Кодекса РФ перечисляются в качестве типов жилых помещений дом, квартира или их части, комната. МКД состоит из двух и более квартир с собственным выходом во двор или помещение общего пользования – всем известный подъезд. Также признаком МКД является наличие общей инфраструктуры и внеквартирных помещений (кладовок в подъезде). Поскольку дом состоит из многих квартир, у каждой из которых – свой собственник, это также является признаком МКД. Исходя из этого, становится понятно, что многоквартирный дом не может быть в частной собственности.

Что относится к МКД и жилым помещениям внутри него?

Состав МКД представлен:

• помещениями, относящимися к категории жилых;
• нежилыми объектами (офисы, магазины и т. д.);
• объектами общего имущества;
• коммуникациями инженерной системы.

Помещения, относящиеся к категории жилых, представлены:

Читайте также:  Способы оплаты и инструкция по проведению платежей за газ

• квартирой или частью квартиры;
• комнатой (если МКД имеет статус общежития).

Границы жилых объектов имущества устанавливаются договором управления МКД. Но если это не отражено, то границы определяются следующим образом:

• внешняя сторона входной двери в квартиру и окон;
• межквартирные стены с внутренней стороны;
• первое устройство инженерной сети, при выключении которого прекращается поставка какого-либо ресурса в помещение, например кран, перекрывающий поступление воды.

Знать границы очень важно: это необходимо для назначения ответственных за содержание и ремонт помещения — собственника квартиры или управляющей компании. Спорные вопросы обычно возникают во время затопления квартир.

Важно! Нежилые помещения в МКД представлены объектами, которые не относятся к жилым или общему имуществу, например магазины и офисы. Эти помещения тоже имеют владельцев.

Объекты общего имущества — это объекты которые не являются жилыми или нежилыми. Использование общего имущества осуществляемся всеми владельцами.

К объектам общего имущества относятся:

• лестничные площадки между квартирами, пролеты, лестницы;
• двери, перила, окна в подъезде;
• лифты, шахты лифта и др.;
• коридоры;
• чердачное и подвальное помещения;
• этажи или подвалы технического назначения, в которых располагаются инженерные коммуникации, используемые для обслуживания дома;
• кровля;
• несущие конструкции МКД;
• территория земли, на которой стоит дом — границы участка определяются кадастровым планом;
• другие объекты, которые необходимы для содержания дома (детские площадки, подстанции, тепловые узлы, гаражи) и расположены на земле, входящей в состав имущества МКД.

Более подробно об общем имуществе

Одним из основных признаков многоквартирного дома являются общие инженерные системы и помещения общего пользования. Выходя из своей квартиры, человек попадает на площадку, куда также выходят и соседи. Далее следует спуск по лестнице, которая также считается общим нежилым помещением. Наглядным примером общего имущества является лифт. Им пользуются все соседи (за исключением, может быть, жильцов 1-ого этажа). И это только видимая часть айсберга. Есть еще перекрытие, фундамент, несущие стены и прочее.

В каждой квартире есть доступ к воде, электричеству, природному газу, канализации. Для подведения этих средств используются инженерные системы, которые тоже считаются общими в многоквартирном доме. Выходя на улицу, жители дома видят двор (придомовую территорию). Ее состояние зависит от управленческих решений в МКД. Это общее имущество.

Выделить свою часть и распорядиться ею не получится.

Есть хорошая новость!

Зато, при необходимости использовать общие нежилые помещения, вам не вправе отказать. Поставить детскую коляску, организовать хранение велосипеда в кладовом помещении и прочее.

В нежилых помещениях граждане жить не могут. Для проживания предусмотрен жилой фонд. Многие жители МКД обеспечивают себе доход, создавая что-то своими руками. Так вот, организовывать промышленное производство на дому запрещено. Только хобби и только в небольших масштабах. Например, кто-то печет торты на заказ (с точки зрения ЖКХ, это не запрещено, однако такая деятельность запрещена налоговой службой, санэпидемслужбой и Роспотребнадзором). Большого потока клиентов по подъезду быть не должно. Также запрещена миссионерская деятельность на базе МКД.

Итог: каждый жилец должен блюсти права и интересы соседей. Нельзя, например, взять и поставить станок, от работы которого будет производиться постоянный шум. Также как нельзя держать на балконе коз, кур и иных животных. Все встречали в жизни таких соседей, у которых шумит музыка до ночи, или утром в воскресенье раздается гул перфоратора. Следует помнить о временных рамках, когда шуметь можно, и когда нужно соблюдать тишину.

Важными аспектами доброго соседства является соблюдение санитарных и противопожарных норм.

Например, курить на лестничных пролетах запрещено, не говоря уже о том, чтобы бросать окурки. Каждый из жителей МКД должен поддерживать в чистоте и порядке вход к своей квартире, не захламлять вещами и не заставлять ящичками.

Читайте также:  Как посчитать газ по счетчику: инструкция+пример расчета

В целях пожарной безопасности проходы должны быть свободными. Также нельзя хранить дома легковоспламеняющиеся жидкости, например, бочку с бензином. Экологическая безопасность также соблюдается в МКД. Нельзя пользоваться в жилых помещениях химией с ярко выраженным запахом. Это может касаться лакокрасочных материалов. Например, когда один из соседей в подвале обустроил мастерскую и красит изделия, а по вентиляции всего стояка доносится аромат химии.

Содержание жилья

Содержание жилья зависит от:

• степени износа и технического состояния;
• конструктивных особенностей и состава имущества;
• нахождения сооружения в местности с особенностями геодезического или климатического характера.

Постановлением Правительства п. 10 № 491. установлено, что должно быть обеспечено соблюдение:

• законных прав собственников помещений;
• сохранности имущества всех владельцев;
• надежности и безопасности МКД;
• доступности пользования придомовой территорией и помещениями;
• исправности общедомового имущества.

В содержание квартиры в многоквартирном доме входит:

• осуществление текущего и капитального ремонта;
• исправление различных неисправностей.

Многих жильцов интересует, что такое МКД в квитанции по коммуналке? Оплата услуг по содержанию жилого помещения МКД возлагается на владельцев квартир.

Содержание жилья в надлежащем состоянии входит в обязанность управляющей компании. Жильцы могут не получать квитанции на оплату капремонта, если содержание помещения полностью возложено на собственника в лице муниципалитета или государства.

Согласно Жилищному законодательству ст. 154, в содержание жилья включено:

• сезонные обязательства, связанные с содержанием прилегающих территорий (освещение, уборка мусора, чистка от снега, озеленение);
• организация вывоза мусора собственников жилых помещений;
• проведение уборки и санитарных мер в местах общего пользования с придомовой территорией;
• обеспечение общедомового освещения;
• проверки управляющих компаний, отвечающих за жизнь и здоровье жильцов;
• обеспечение мер противопожарной безопасности;
• обеспечение температурного режима в пределах установленных норм.

В квитанции сумма указывается за каждую отдельную конкретную услугу. Начисление оплаты за определенную услугу, не предусмотренную в соглашении, является незаконным.

Также в обязательности управляющей компании входит выполнение таких работ:

• работы по укреплению фасадов здания, удаление кирпича, плитки, декоративных элементов;
• проведение ремонта кровли, чердаков и водостоков;
• укрепление люков, герметизация швов;
• обработка деревьев антисептиком.

Если в квитанции отдельным пунктом выделяется оплата уборки лестничных проемов, то это считается нарушением, так как она автоматически включена в статью затрат, то есть это попытка взять с жильцов двойную плату.

Что выполняют работники в сфере ЖКХ

Естественно, для поддержания работоспособности систем МКД нужен персонал. Одним названием организация ЖКХ не поможет. В штате есть сотрудники, которые отвечают за тот или иной сектор услуг. У каждого работника есть своя должностная инструкция, согласно которой он совершает действия.

Обязательно при ЖКХ предусмотрено наличие аварийно-диспетчерской службы с главным диспетчером во главе, который принимает заявки и жалобы касательно функционирования хозяйства.

Также при ЖКХ есть и главный инженер, и слесарь-сантехник. По слаженной цепочке взаимодействия эта структура призвана решить проблемы, связанные с поломкой основных коммуникаций в доме. Таким образом, работники поддерживают работоспособными системы подачи жизненно-важных ресурсов и обеспечивают порядок на прилегающей к дому территории.

Обязательно ли заключать договор с ЖКХ

Владельцы МКД могут управлять собственностью самостоятельно. Это актуально, если в доме не более двенадцати квартир. В их распоряжении – возможность договориться о поставках ресурсов напрямую с поставщиком. В доме выбирается ответственное лицо, которому дают доверенность, и на которого возлагаются полномочия представлять интересы всего домохозяйства. Все вопросы выносятся на общие сборы жильцов.

Читайте также:  justice pro…

Такое количество людей собрать не проблема, если дом небольшой. При этом каждый заинтересован напрямую в решении проблем.

Когда в доме немного квартир, легко собирать денежные средства на обслуживание дома. Для этого открывается отдельный банковский счет, и жильцы сами решают, куда направить средства.

В таком доме все делается по Уставу.

Если дом большой, будет нецелесообразным каждому по отдельности участвовать в управлении и организации всех рабочих процессов. Идея доверить присмотр за услугами ЖКХ кажется вполне обоснованной.

Порядок организации ТСН

Организовать товарищество, как уже было сказано ранее, могут только собственники.

Соответственно, у каждого члена на руках должен быть документ, подтверждающий его право в отношении какого-либо объекта.

Для того чтобы его создать, необходимо, чтобы большинством собственников было принято соответствующее решение о выборе указанной формы управления.

Любые решения в соответствии с требованиями закона должны оформляться протоколом, составляющимся в письменной форме.

Что говорит Жилищный кодекс о ТСН? В соответствии с предписаниями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 (п. 21) ЖК РФ, в части нормативного регулирования ТСЖ также распространяет свое действие и на общие положения гражданского законодательства о ТСН.

Протоколы могут составляться как в очном (участники присутствуют на обсуждении), так и в заочном виде. Вне зависимости от факта присутствия документ в обязательном порядке должен содержать такие сведения: дата, время, место, информация о собственниках (принявших участие, занимающихся подсчетом голосов, голосовавших против), результаты голосования.

Деятельность ТСН не может осуществляться без принятия Устава — основного учредительного документа. В него включаются:

• общие положения;
• цели и задачи деятельности;
• условия и порядок членства, выхода из него;
• состав органов управления, их компетенция и порядок деятельности;
• условия и порядок реорганизации, ликвидации;
• внесение изменений (поправок);
• иные вопросы.

Виды услуг, предоставляемые ЖКХ

ЖКХ предоставляет жильцам МКД следующие услуги:

• Жилищные. В эту сферу можно отнести регулярный ремонт подъездов, уборку внутри дома и на территории, борьбу с грызунами и насекомыми. Иногда жильцы дома решают утеплить наружные стены. Этот вопрос тоже можно возложить на ЖКХ. Например, если протекает крыша, делается запрос диспетчеру, который сообщает о проблеме главному инженеру, который, в свою очередь, направляет более узкого специалиста на место для решения проблемы. Владелец квартиры делает один звонок, и вопрос должен быть решен.
• Коммунальные. В доме должны быть бесперебойно обеспечены горячее и холодное водоснабжение, водоотвод, электрификация, газификация, тепло в батареях в холодное время года. Также сюда относится вывоз мусора и обслуживание лифта при его наличии.

ЖКХ – эта та волшебная палочка, с помощью которой можно организовать комфортное проживание в МКД. Именно с организацией у многоквартирного дома заключен договор на проведение в установленные сроки определенным работ. Взамен жилищно-коммунальное хозяйство имеет право взимать оплату по тарифу. В Жилищном Кодексе есть пункт, в котором прописана обязанность владельцев квартир делать взнос на капитальный ремонт дома.

Например, необходимо капитально отремонтировать лифтовое оборудование в многоэтажном доме. Это очень затратное мероприятие. Средства, которые планируется потратить на ремонтные работы, должны быть заранее аккумулированы в фонде МКД.

МКД: расшифровка

Чтобы выбрать правильное толкование, первым делом нужно обратить внимание на контекст, в котором употреблено буквосочетание. А расшифровок у аббревиатуры довольно много:

• Миокардиодистрофия (медицинский термин).
• Мочекаменный диатез (заболевание почек).
• Маятниковая канатная дорога.
• Момент количества движения.
• Кириллический национальный домен государства Македония (.мкд).
• Московско-Курская дорога (железнодорожное сообщение).
• Мегакандела (МКд) — так называется единица измерения скорости света.
• Муниципальные казачьи дружины.
• Межколонное давление (энергетика, нефтяная промышленность).
• Дисциплина «Международное коммерческое дело».
• Международные коммунистические движения.
• «Маркетинг, консалтинг и дизайн» (в названиях петербургских и ЗАО «МКД»).
• Мусульманский комитет действия (политическая партия, Маврикий).
• Международный клуб директоров (промпредприятий). Ранее — Всесоюзный клуб директоров.

Существуют и схожие аббревиатуры на латинице (MKD):

• Код македонского доллара.
• Видеоигра «Мортал Комбат: Deception».
• Дирекция военных каналов в Германии (Militär-Kanal-Direktion).

И, наконец, расшифровка МКД в ЖКХ — многоквартирный дом. Ей мы и посвятим остальную часть статьи.